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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第4页）

他当一度锁定温州，原想选择一些拥有大品牌的企业家，希望借助他们的示范，带动向当地中小企业的资金募集。

但一接触，朱凌波就现这些温州商人和他并不合拍。

在高利贷盛行的温州，民间融资成本相当高。

朱凌波和一些做阀门、做女鞋的老板坐下来一谈，对方开口就要15以上的回报率。

他们还会比较机会成本，比如同样的钱投股票会收益多少。

因此没有15，很难募到钱，而募集成本高，未来基金的运行压力会很大。

更头痛的是，温州民资都是些习惯快进快出的短线投资，更多的是一种财务投资的概念，而投资的商业地产却是长线生意。

“我们希望封闭期做到1o年，至少是5年。”

朱凌波说，可是有的温州老板甚至希望只用一年时间，就拿到3o的收益。

“我们能在商业基金公司中控股吗？”

温州投资商十个中有八个在谈话一开始时都会提出这个问题，朱凌波不得不花大量口水帮他们弄懂有限合伙制模式是怎么回事。

“有限合伙制是个好东西，目前风投行业已经普遍接受了有限合伙的1p-gp概念，但对中国，尤其是地产界来说，这还太陌生。”

还有一些许多投资者、开商对这只商业地产基金的起机构一一专委会和中信证券的专业能力和行业地位有保留。

有人提出再引入一两家信托、担保或租赁机构，甚至有人提出引入海外基金作为顾问。

在该基金的组建中，中信证券主要参与风险控制和金融策划方面工作。

此外，基金公司执行团队是否具备选取、运作、监督、把控项目的能力，多元化变现通道构设计是否齐全当等，投资产品的组合、对应投益模型能否被接受，这些也是需要求得投资者认可的问题。

房地产的弱市行情是横亘在只商业地产基金推进者面前的另一条鸿沟。

对房地产业短期内的复苏和未来收益，投资者们普遍不乐观，“起码对今

明两年的行情不看好”

。

“上市的reits必须是成熟资产，想拿一笔钱过来再建设运营，是不可能的。

再说房地产ipo可以这么干，那干嘛要私募融资呢？“2oo8年12月3o日，一位正在操刀reits方案的人士也不看好朱凌波的私募方式，“商业地产基金这一模式，没有租金回报，行不通，最后只能找商业银行贷款”

。

向专业投资者转身

面对市场困局，凌波不得不对原来的基金组建方案进行调整。

在基金管理公司的起人结构中，朱凌波希望加入金融机构，以增强投资者的信心。

他设想，金融机构作为起人参与，第一期可能是象征性地投资。

为此，2oo9年元旦过后，不始忙于接触信托、保险以及投资担保公司等机构，邀请他们召开专项研讨和起会议。

关于基金的募集对象，朱凌波感到不能光寄望于温州老板、而有必要向一些对基金投资模式有所认识的真正的专业投资者靠近。

于是，2oo9年元旦后，他又通过长江商学院、北京大学金融投资家、清华大学金融资本家培训班等组织的渠道，去接触专业投资者。

朱凌波又将山西选定温州之外的下一个募资重点，正透过山西证券与当地投资者职系和接洽。

重新设计的期基金投资组合分两个阶段一一

第一阶段由于更多考虑做出示范效应，不可能投很长期的项目，持有型物业的占比不会很高，债权类、夹层类（债转股）和持有型物业的配置比例约为4:3:3；第二阶段，将会把比例倒过来，淡化债权类投资，加大股权型持有型的投资力度，可能会占到4o或5o。

在原先的方案设计中，为便于募集操作，只基金募集规模设定为5至1o亿元，而现在这一点也做了调整：第一次募集完运作成功后，将引进中信证券和相关信托公司等金融机构的投资和日本、澳洲和美国的海外基金，同时加大募集范围和力度，二次募集额度将放大至3o亿元-5o亿元，并积极推进海内外公开上市。

响不停的求助电话

好在，朱凌波面对的并非只有瓶颈，随着楼市冬天的延长，他也听到了市场一阵紧似一阵的叩门声。

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