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第廿七章 第一只商业地产基金的拓荒与实验（第3页）

如何解决投资者退出的问题？

第一种退出渠道为债权式。

开商最缺钱的阶段是在拿地、拆迁、开之后，到预售、申请银行按揭贷款之前，在这个阶段，基金可以做过桥贷款。

而且这一阶段，开商可以承担的资金成本往往会比较高，因为即便是银行做投行的业务，贷款利率也可以达到25。

当然需要采取一定的法律形式保障这部分债权，如他项资产担保；以及设定一个债转股的门槛，而且门槛一般较高。

第二种变现方式为股权型的。

其一，短期作模式，就是商业地产开成功后销售还款；其二，持有型的商业地产，通过基金的支持，项目培育成功之后，在开阶段可以操作的是将项目卖给投资机构或海外投资者，实现变现；其三，项目如果建成，且运营很好，则基金可以寻求并购，卖给投资者，或寻求资产打包，与国外基金投行合作，在香港、新加坡等地上市变现。

《只商业地产基金艰难垦荒向专业投资者转身》

2oo9年o1月12日《廿一世纪经济报道》陈昆才

楼市的冬天来了，朱凌波的春天却似乎到了。

5年前，朱凌波和北美投行家策划成立中国第一只房地产基金，他在和华远、万通等房地产巨头接触时碰了一鼻子灰一—地产商们对房地产基金毫无兴趣，那时房子不愁卖，银行有大把的钱给他们花。

5年后，局面倒了过来。

楼市低沉，开商们在资金链危机中挣扎，银行家们捧着上万亿的钱不知该往哪放。

朱凌波位于北京海淀“硅谷亮城”

的办公室开始热闹起来。

“接近年底，很多商业地产项目来找我们做融资，其中开阶段缺钱的约占8o。

“1月9日，朱凌波对记者说，这些天不断接到很多开商的“求助”

电话。

9日这天下午，还接到一家金融机构的电话，希望给推介优质项目。

朱现在的身份是全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会（下称“专委会”

）的主任兼秘书长，正在和中信证券一起筹建中国第一只商业地产基金。

这项工作已持续了半年。

为了在解救房地产和防范银行风险之间寻找平衡，国务院办公厅12月份出台的“金融3o条”

中提出开展房地产信托投资基金（reits）试点。

朱凌波感觉他大展身手的机会来了。

但事情不那么简单。

自去年4月以来，朱凌波奔走全国各地，面对投资者做了大量“路演”

，以解决商业地产基金的资金来源问题，结果他现，他的听众们的投资理念与商业地产基金运作模式存在很大差异，磨合不是件容易的事。

“要见不同的机构、不同的人，要经过一个启蒙和理念沟通的过程”

，在这个过程中，朱凌波现自己越像一个艰难的布道者。

不顺利的温州初恋

在专委会的设计中，只商业地产基金管司的架构采用国际上通行的有限合伙制，以有增值潜力的商用物业为主要投资标的，物业的收益成长的增值空间尤其是资本变现通道，将为基金带来巨大和乘数的收益空间。

朱凌波一直推销这个美好的故事，在北京、浙江，他一对一谈了十几家企业同时，通过专委会组织的推介，以及利用自己讲课的机会，他前后向几百人推介过商业地产基金，今年“十一”

黄金周都是在温州过的。

朱凌波瞄准的募集对象是“地方上产业做得比较大的企业，”

主要考虑产业企业本身的回报率相对较低。

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