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第47章 汇贤产业信托（第3页）

5、经营管理风险

由于“reits”

管理团队专业能力不强造成的风险，“reits”

的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。

优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“reits”

的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的“reits”

。

比如在2007年，美国有些优秀的“reits”

管理团队，在房价高位的时候抛售物业，把“reits”

赚的大部分钱作为股息分配给投资者。

而水平一般的“reits”

管理团队，却在2007年贷款高位买进物业，

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的，

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“reits”

，主要从“reits”

的收购历史，派息增长、财务状况，融资能力、几个方面去看。

6、债务风险

债务风险指由资产负债率过高导致的风险，债务风险是非常重要的风险对“reits”

的影响是比较大的，

如果“reits”

的负债率太高，比如大于70，那么他将来很难再次获得债务融资，如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，“reits”

有可能会破产，这将会给投资者带来巨大的损失。

化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的“reits”

，资产负债率大于50的“reits”

不要买。

7、增发的风险

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